什么是“四代住宅”？

　　据央视新闻，目前，我国针对第四代住宅尚未出台统一的技术规范与明确定义，各地也还在对此类项目进行多种尝试与探索。一般来说，它是集“空中园林”“垂直绿化”等于一体的住宅，也被称为城市森林花园住宅或者立体花园住宅。

　　2024年11月北京市规划和自然资源委员会印发《北京市高品质商品住宅设计导则》后，多家开发商相继推出被称为“四代住宅”的新型商品房。宣传数据显示，相较于以往70%至80%的得房率，封闭阳台型四代住宅的得房率可达90%，个别项目甚至宣传得房率超100%。目前北京四代住宅仍处于规划、预售及建设阶段，首批项目销售活跃，全市十余个项目预计将于2027年底前集中交付。

　　“四代住宅”潜藏哪些风险？

　　北京市第一中级人民法院调研发现，“四代住宅”实现高得房率主要通过将开敞阳台或露台封闭后计入室内面积，此举在提升得房数据的同时，也潜藏合规与使用风险。

　　法院介绍，产权登记中房证不符或引发权利分割风险。根据《民用建筑通用规范》和《建筑面积计算规范》，阳台、露台等“赠送面积”不全额计入产权，导致不动产登记证书记载的面积与房屋实际面积不一致。此类房证不符的情形，在继承、析产或财产分割等相关诉讼中，可能造成房屋折价补偿时得房人获得超额利益的问题。

　　例如，在2019年7月北京一中院审结的曲某甲等人诉曲某乙继承纠纷一案中，双方因房证不符部分的面积应如何分割，是否需计入折价补偿面积产生分歧，最终法院认定加装部分为“添附”，进而将其计入分割面积中。

　　同时，法院表示，赠送面积权利性质不明易引发权利冲突风险。根据不动产所有权登记主义，未在不动产权利证书上记载的面积通常难以被认定为所有权的客体，因此业主对赠送面积享有的权利性质存在法律争议。若将其视为业主共有部分，则对其进行改造或加装设施需经业主共同决定，这与该空间实际由某一业主单独使用的现状明显不符。若将其归为专有部分，则面临如何在缺乏产权登记的情况下，确认业主专有权利的困境。这一权利属性的模糊，不仅影响业主对相关空间的合法使用与处分，也可能在物业管理、费用分摊及相邻权纠纷中引发进一步矛盾。

　　此外，法院表示，违规封闭开敞面积，开发商和购房人需承担衍生风险。四代住宅在规划中通过将赠送面积认定为“开敞”区域，实现不计入或折半计入产权。但在实际建设过程中，若将该部分封闭为室内空间，必然与建筑规划不符，此时开发商需承担相关违建风险。

　　对此，北京一中院建议，规范房地产市场的运行，善用政策工具，平衡好房地产市场繁荣与房地产市场合规的关系，不能为新房市场繁荣而选择广泛风险；同时，加强对虚假宣传的惩治力度和相关法律规范的宣传力度，使购房人对“偷面积”可能面临的风险有所预期；延伸规自部门检查链条，形成房屋验收后检查常态，对不合规项目坚决责令恢复原状，倒逼“四代住房”健康发展；此外，统一认识形成共识，预防性地建立裁判标准，面对可能发生的争议在法律框架内尽量保证购房者利益。（北京市第一中级人民法院民一庭刘宏沅、王丽蕊 法威网见习记者刁慈整理）